云拍圈丨法拍房悄悄成了香饽饽，就看你敢不敢入场

如何捡漏法拍房？如何避坑？如何实现拍到即赚到？

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国庆黄金周期间全国多地房地产市场凉凉，不过有一种房子却悄无声息地火了一把，在北京、杭州等地都引爆了小高潮。它就是法拍房。

法拍房虽然有各种雷要避，但同样也有更多的捡漏机会，就看你的勇气够不够了。今天，站长就来说说。

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2017年，阿里法拍房平台上的法拍房仅有9000多套，2018年达到2万多套，2019年猛增到了50万套，现在阿里平台显示的法拍房已经达到了127万套。

可能有站友对法拍房还不太了解，所谓法拍房，其实就是“法院拍卖的房产”的简称，也就是遭到法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在这个过程中遭到拍卖的房子，就是法拍房。

一个房子之所以沦为法拍房，主要源于以下3种原因：

第1种是因为普通商业贷款，无法把钱归还给银行，要求借款人抵押贷款变现来拍卖房子；或者因为民间借贷、抵押，结果借贷资金还不上，房子被拍卖。

可能很多人觉得法拍房大部分都是因为还不上贷款或借款，其实这种情况并不多。即便今年受到疫情的严重影响，很多人面临裁员降薪，但让自己房屋遭到法拍的也鲜有所闻。因为，绝大部分人如果无力还贷，首先想到的肯定是卖房变现，不会一直断供等到法院来收房。

第2种是因为司法没收产生的房产和物品，比如刑事案件中判决没收嫌疑人个人全部财产，其中不动产部分就会进行拍卖，另外民事案件中经济纠纷导致的法拍房就更多了。

这个我们日常生活中见得比较多，债务缠身的老赖名下的房屋，就很有可能成为法拍房。

第3种是无主财产拍卖。一个房子，无人认领，**也会被法拍。当然，这种情况几乎绝迹，房子这么昂贵的不动产，被遗忘的可能性微乎其微。而且就算房主本人不在了，只要房子还在，就会有各种亲戚惦记着，让房子走向法拍的概率极低。

站长要提醒大家，就算真的无力偿还剩余房贷，也绝不要断供，否则会严重影响征信记录，以后再想贷款就难了。所以说买房要从收入角度去选择，量力而行，首付仅仅只是买房压力的开始，未来每个月的月供才是真正的考验。

因为资金被套，现在已经有炒房客损失惨重了。易居研究院副院长杨红旭前阵子讲过一个北京炒房客的故事，此君2年前在重庆豪购180套房子，每套房大约140万-160万元。结果疫情期间为了回笼资金，这位炒房客不得不开始甩卖房子，180套房子全部按照降价50万/套对外出售，造成了巨额亏损。

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法拍房虽然对很多断供的人来说是噩耗，不过对于买家来说也是抄底的好机会。现在已经有不少人行动了，十一黄金周期间北京法拍房市场就十分火爆，**溢价率接近100%，杭州很多法拍豪宅也很抢手。

10月1日-10月8日，北京法拍房市场共成交法拍房27套，其中住宅21套（高端豪宅2套），商业6套，平均溢价率达到了22.84%。

在成交的27套房源中，其中有6套房源是底价成交（起拍价成交，溢价率为0%），有8套房源溢价率高达30%以上。

其中位于丰台科技园商圈的总部基地十六区5号楼101号房溢价率**，房子起拍价为6200万，在10月3日以1.239亿元的价格成交，溢价高达99.84%！经历了229次延时最终成交，市场十分火爆。

位于酒仙桥商圈的高端豪宅阳光上东美洲组团10号楼3单元0902室，虽然溢价率高达31.26%，不过最终成交价1427.80万元仍比该房子的市场价便宜，仅为市场价的67.99%左右，套利空间肉眼可见。

毫无疑问，法拍房**的优势就是价格，可以让购房者以比较低的价格买到高性价比的房子。

除了北京，杭州的法拍房市场也很火热。9月25日，一套位于杭州拱墅区九龙仓碧玺洋房11幢401室的262.02�O法拍房以1300万元起拍，最终经过547轮竞价，以2514万元成交，折合单价约9.6万元／�O，刷新了该小区的法拍房单价纪录。

今年7月，位于杭州九龙仓碧玺11幢的一套215.54�O洋房法拍房，历经400多轮马拉松式激烈鏖战，最终以1615万元落槌，折合单价约7.5万元／�O。相比评估价1371.2万元，足足溢价了200多万元。

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真是不看不知道，法拍房市场竟然已经火爆到了如此程度。

当然，这是因为法拍房有很大的优势。首先是价格低，法拍房大多数是基于市价的5-7折起拍，少则省几十万，多则省几百万甚至上千万。房子作为刚需产品，省到就是赚到。

其次，法拍房交易时间短，房产过户仅1个月左右，而且采取网上公开拍卖形式，价格透明，可以正常贷款，贷款的成数、年限、利率跟普通二手房一样。

政策方面，司法拍卖的房屋，目前在北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海限购，不过在上海、长沙、厦门等城市是不限购的，相比普通商品房要宽松一些。

如果打算捡漏法拍房，首先要做好准备资料、资金，坐等笋盘出现。此外要有耐心，等待猎物出现，一击必中，拿到好房。站长有个朋友在去年过年期间曾参与法拍房，市场价660万的房子**以415万的低价成交，省了不少。

法拍房其实也适合投资者，因为价格低，套利空间大，特别是不像有些网红盘价格倒挂，宣传方面大张旗鼓人尽皆知，导致万人摇号热度爆棚，有可能引起监管方面的打压。相比而言，法拍房低调很多，安全性也更高，目前还处在竞争不太激烈的阶段。等到后期人尽皆知的时候，套利空间自然就少了，因此现在还算是先下手为强的好时机。

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不过站长要提醒大家，选择法拍房要慎重，经过深思熟虑之后再进场。因为法拍房竞拍成功后，如果买家因为自身原因不想要了，就属于违约悔拍，之前交纳的保证金可是不退还的！

所以，买房人在竞拍前一定要了解清楚房屋状况、贷款要求，更要搞清楚自己需要承担的隐性费用，比如过户、拖欠物业等。如果是一时头脑发热拍下房，接手后发现有问题不想要了再悔拍，那损失可不小。

总而言之，法拍房风险与机遇并存，虽然今年的政策在持续收紧，部分城市提高了买房的门槛，但你如果选择得当，依然可以低价买到好房。

资讯来源：云拍圈